Puntos clave
- Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio.
- Y un lote en Guatapé y El Peñol parte de unos $409 millones, con un valor típico alrededor de los $2.209 millones.
- Sí, y son cosas distintas.
- Casi siempre toca pagar varias cosas.
- No hace falta un sistema costoso.
El software para inmobiliarias en Colombia se agrupa en cinco tipos. Hay CRM para gestionar contactos y gestor de inventario para publicar y ordenar propiedades. Hay portal o sitio propio para captar demanda. Y hay herramientas de administración de arriendos, y de firma y documentos. Varias funciones se consiguen gratis. Publicar en la red de colegaje no cuesta nada y el sitio con marca propia se activa gratis. El contrato modelo de corretaje se descarga en colegaje.co/contrato sin registrarte.
¿Qué resuelve un CRM inmobiliario y cuándo lo necesito?
Un CRM guarda el contacto, la propiedad que le interesó, la fecha de la última llamada y el siguiente paso. Su valor real no es la lista. Es que nadie se te pierda entre la visita y el cierre. Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días desde que se acuerda el negocio. En ese mes y medio pasan promesa, estudio de títulos, desembolso bancario y escritura. Sin un lugar donde vivan esos pendientes, se cae por olvido lo que no se cayó por precio.
Señal de que ya lo necesitas: manejas más contactos de los que puedes recordar por nombre. O dos personas de tu equipo pueden llamar al mismo interesado sin saberlo. Si trabajas solo y con pocas captaciones activas, una hoja de cálculo ordenada te rinde más. Un CRM que no vas a alimentar no te sirve.
¿Qué hace un gestor de inventario y en qué se diferencia del CRM?
El CRM administra personas. El gestor de inventario administra inmuebles: ficha, área en m², linderos, fotos, estado documental, quién captó y en qué condiciones. Es la herramienta que responde “¿qué tengo para mostrar?” en treinta segundos.
Lo que separa un inventario útil de una carpeta de fotos es el estado documental de cada ficha. Para cada predio conviene registrar tres cosas. Si ya tiene certificado de tradición y libertad (se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones). Si se verificó el uso del suelo en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Y si el predial está al día. En el Oriente Antioqueño esto es decisivo. El POT determina si un lote admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Y un lote en Guatapé y El Peñol parte de unos $409 millones, con un valor típico alrededor de los $2.209 millones. Publicar sin verificar el uso del suelo en ese rango de precios es exponer al comprador y exponerte a ti.
¿Necesito un sitio web propio si ya publico en portales?
Sí, y son cosas distintas. El portal te trae demanda que no te conoce. El sitio propio te da un lugar al que mandar a quien ya te conoce. Por ejemplo, el cliente referido o el propietario que está evaluando con quién captar. También el contacto de WhatsApp que quiere ver tu inventario completo.
En la red de colegaje cada miembro tiene un sitio con su propia marca en un subdominio .colegaje.co. Se activa gratis al entrar. Eso resuelve el problema clásico de quien empieza: pagar desarrollo y hosting antes de tener con qué llenarlo. Si más adelante quieres dominio propio y diseño a la medida, lo haces con un inventario ya cargado. Y con tráfico medido, no a ciegas.
¿Qué software se consigue gratis y qué toca pagar?
Gratis, sin condiciones:
- Publicación de propiedades en la red de colegaje. Cada publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo. Eso evita fichas con área mal digitada o fotos que no corresponden.
- Sitio con marca propia en subdominio .colegaje.co, activado al entrar a la red.
- Contrato modelo de corretaje en colegaje.co/contrato, descargable sin registrarte.
Casi siempre toca pagar varias cosas. La contabilidad y la facturación electrónica. La firma electrónica con validez probatoria. La administración de arriendos con recaudo y transferencia a propietarios. Y los CRM avanzados con automatizaciones. La regla práctica: se paga lo que mueve dinero o produce documentos con efectos legales.
¿Cómo armo el kit mínimo sin gastar de más?
Orden que funciona:
- Publicación y sitio propio. Entra a la red de colegaje, activa tu subdominio y publica. Costo cero y demanda desde el primer día.
- Inventario ordenado con estado documental. Certificado de tradición y libertad, uso del suelo según el POT y predial al día para cada captación. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Un propietario en mora es una negociación que se frena.
- Contrato de corretaje firmado siempre. Usa el modelo gratuito. Sin contrato no hay honorarios defendibles.
- Registro de contactos y seguimientos. Empieza con hoja de cálculo. Pasa a CRM pagado cuando la hoja se te vuelva inmanejable, no antes.
- Contabilidad y facturación. Cuando el volumen de honorarios lo exija.
¿Qué debe saber calcular tu software o tu hoja de cálculo?
No hace falta un sistema costoso. Pero sí que los números del cliente estén a mano y sean correctos:
- Gastos de cierre del comprador: rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios del abogado.
- Ganancia ocasional del vendedor: 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.
- Predial anual: entre 0,3 y 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
- Rentas de referencia: el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual. El alquiler por temporada, entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras históricas, no una promesa.
- Rangos de precio de la zona, para no cotizar de memoria. En Guatapé y El Peñol una casa campestre parte de unos $450 millones, con valor típico cerca de los $990 millones. Una finca parte de unos $550 millones, con valor típico alrededor de los $1.550 millones. En Antioquia la casa campestre parte de unos $480 millones (valor típico cerca de los $1.580 millones). La finca parte de unos $895 millones (valor típico alrededor de los $1.893 millones). La valorización en la zona se ha movido históricamente entre el 7 y el 8 por ciento anual: historia, no proyección.
¿Qué herramienta uso para trabajar con otra inmobiliaria?
Para negocios compartidos hace falta menos software y más acuerdo escrito. Necesitas tres cosas. La ficha de la propiedad con datos verificados. El contrato de corretaje con el propietario. Y un acuerdo claro sobre cómo se reparten los honorarios con la inmobiliaria o asesor inmobiliario que trae al comprador.
La red de colegaje resuelve la primera parte. La ficha ya salió verificada y las dos partes ven la misma información. Las condiciones de reparto se pactan por escrito antes de la primera visita, nunca después de la oferta.
¿Qué información de contexto conviene tener cargada para el Oriente Antioqueño?
Además de precios y documentos, guarda el estado real de la infraestructura. Es la pregunta que todo comprador hace. Sobre la vía, el dato verificable es que la concesión de Devimed revierte el 31 de julio de 2026. Luego se constituye el fideicomiso de financiación, previsto para 2027. La entrega a Invías está prevista para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027. Tenerlo escrito y fechado evita que tu equipo repita rumores de obras y plazos que nadie ha confirmado.
Preguntas frecuentes
¿Qué software para inmobiliarias se consigue realmente gratis en Colombia?
Publicar propiedades en la red de colegaje es gratis. Cada publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo. Cada miembro también recibe gratis un sitio con su propia marca en un subdominio .colegaje.co, que se activa al entrar. Y el contrato modelo de corretaje se descarga en colegaje.co/contrato sin necesidad de registrarte.
¿Cuál es la diferencia entre un CRM y un gestor de inventario inmobiliario?
El CRM administra personas: contactos, llamadas, seguimientos y el siguiente paso de cada interesado. El gestor de inventario administra inmuebles: ficha, área, linderos, fotos, estado documental y condiciones de captación. Un negocio necesita las dos cosas. Pero si vas a empezar por una, empieza por el inventario. Sin propiedades verificadas no hay nada que mostrar.
¿Vale la pena pagar un CRM si trabajo solo?
Tal vez no. Si manejas pocas captaciones activas y recuerdas a tus contactos por nombre, una hoja de cálculo ordenada te rinde más. Un CRM que no vas a alimentar no sirve. La señal para pasar a software pagado es cuando la hoja se te vuelve inmanejable. O cuando dos personas del equipo pueden llamar al mismo interesado sin saberlo.
¿Qué datos documentales debe guardar el sistema de cada propiedad?
Tres como mínimo. Primero, el certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Segundo, la verificación de uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Tercero, el estado del impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio.
¿Qué cálculos debe poder hacer mi herramienta para atender un comprador?
Primero, los gastos de cierre del comprador, que rondan el 2 por ciento del precio. Se reparten así: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios del abogado. También el plazo de cierre, que normalmente toma entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Y para el vendedor, la ganancia ocasional del 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.
¿Necesito software especial para trabajar negocios compartidos con otra inmobiliaria?
No hace falta software especial, sino información verificada y un acuerdo escrito. En la red de colegaje la ficha de la propiedad ya salió verificada y las dos partes ven lo mismo. El reparto de honorarios se pacta con la inmobiliaria o asesor inmobiliario que trae al comprador. Se hace por escrito antes de la primera visita, no después de la oferta.
Las herramientas de esta guía, listas para usar.
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