Fotografía inmobiliaria con celular: guía para asesores

Sí, un celular alcanza. Fotografía con luz natural entre las 9 y las 11 de la mañana. Sostén el equipo a la altura del pecho y mantén las líneas verticales rectas. Prende todas las luces, saca tres tomas por espacio y publica entre 12 y 20 fotos ordenadas como un recorrido real.

En Guatapé y El Peñol una casa campestre tiene un valor típico cercano a $990 millones y una finca ronda $1,6 mil millones. Ese es el tamaño del negocio que representas con las fotos que subes. No hace falta un equipo profesional para hacerlo bien. Pero sí hace falta método.

¿Qué hago antes de tomar la primera foto?

La foto se gana antes de disparar. Lo que ordenes, se ve. Lo que dejes encima de una mesa, también.

1. Recorre la casa con una bolsa vacía. Guarda imanes de nevera, control del televisor, tapetes de baño, cepillos de dientes, jabones a medio usar, cables, canecas y zapatos junto a la puerta.
2. Prende todas las luces, incluidas las de closets y baños. Abre cortinas y persianas por completo.
3. Levanta las tapas de los sanitarios y baja la de los inodoros. Retira toallas usadas y cuelga una limpia.
4. Alinea muebles y sillas. Las sillas del comedor entradas parejas, cojines parados, camas tendidas y estiradas.
5. Saca los carros del frente si vas a fotografiar la fachada.
6. Limpia los vidrios que dan a la vista. En Guatapé y El Peñol la vista al embalse es el activo principal de muchas propiedades. Un vidrio empañado se la borra.
7. Riega las plantas y barre terrazas y senderos. Se nota.

Esta preparación toma entre 30 y 45 minutos en una casa campestre promedio. Coordínala con el propietario un día antes, por escrito, con la lista puntual de lo que necesitas.

¿A qué hora debo fotografiar una propiedad en Guatapé o El Peñol?

Dos ventanas funcionan y una tercera es para casos especiales.

• Mañana, entre las 9 y las 11. La luz es pareja y los interiores se llenan solos. El cielo suele estar más despejado antes de que suba la nube de la tarde.
• Tarde, entre las 3 y las 5. Sirve si la fachada o la terraza principal mira al occidente y quieres la luz de frente sobre la casa.
• Atardecer, una sola foto. Sirve si la propiedad tiene vista al embalse o piscina iluminada. Una toma con luces prendidas y cielo aún azul es la imagen de portada más fuerte que vas a conseguir. Es una sola foto, no una sesión.

Nunca fotografíes fachadas contra el sol de mediodía. Deja sombras duras bajo los aleros y quema el cielo.

¿Cómo configuro el celular?

Cinco ajustes que hacen casi todo el trabajo:

• Rejilla activada. Es el ajuste más importante. Te da las líneas para nivelar y encuadrar.
• Máxima resolución y proporción 4:3. Evita el modo cuadrado y el 16:9 recortado.
• HDR en automático. Rescata la ventana quemada y la esquina oscura en la misma toma.
• Gran angular con cuidado. Úsalo en baños y espacios estrechos, no en salas amplias. En salas estira las paredes y deforma los muebles cerca del borde.
• Limpia el lente con un paño de microfibra antes de empezar. El velo lechoso en las fotos casi siempre es grasa del bolsillo.

No uses el zoom digital. Si necesitas acercarte, camina.

¿Cuál es la técnica básica de encuadre?

Altura del pecho. Entre 1,20 y 1,40 metros del piso es el rango que se ve natural. Más arriba encoge los espacios. Más abajo agiganta los pisos y hace que las paredes se caigan hacia atrás.

Verticales rectas. Los marcos de puertas, esquinas de pared y patas de mesa deben quedar paralelos a las líneas de la rejilla. Para lograrlo, mantén el celular perfectamente vertical, sin inclinarlo hacia arriba ni hacia abajo.

Dispara desde las esquinas. Párate en una esquina del cuarto y apunta a la esquina opuesta. Se ven dos paredes y se entiende la forma del espacio. Así la habitación se lee más amplia que desde el centro.

Dos manos y respira. Codos pegados al cuerpo. Toca el botón sin apretar el teléfono. En interiores oscuros apoya el celular contra el marco de una puerta.

Tres tomas por espacio. Una general desde la esquina. Otra a media distancia con un mueble o detalle. Y una que muestre la conexión con el espacio siguiente o con el exterior.

¿Qué fotos no pueden faltar y en qué orden?

Ordena siempre como si el comprador caminara la propiedad. El orden importa tanto como la calidad.

1. Fachada o portada con la vista principal.
2. Entrada y zaguán.
3. Sala.
4. Comedor.
5. Cocina, en general y un detalle de mesón.
6. Habitación principal y su baño.
7. Habitaciones secundarias, una foto cada una.
8. Baño social.
9. Zona de ropas y depósito.
10. Terraza, balcón o zona de BBQ.
11. Piscina o jacuzzi.
12. Jardín, lote y linderos.
13. Parqueadero y acceso.
14. Vista desde el punto más alto del predio.

Para una finca o un lote agrega: acceso desde la vía, portada, pendiente del terreno, fuente de agua, cultivos o potreros y una toma que muestre la extensión. En lotes, cuya mediana en Guatapé y El Peñol ronda $1 mil millones, la foto que más preguntas genera es la del acceso vehicular real.

¿Vale la pena usar dron?

Sí, en tres casos. Cuando la propiedad tiene vista al embalse. Cuando es una finca o lote donde hay que mostrar extensión y linderos. Y cuando el acceso o el entorno explican el precio. Tres o cuatro tomas aéreas bastan: una alta que ubique el predio, una media a 45 grados sobre la casa y una que siga el acceso desde la vía.

Si no tienes dron, súbete al punto más alto del predio, a una terraza o a un mirador cercano. Una foto tomada 3 metros más arriba cambia por completo la lectura de un terreno inclinado.

¿Qué edición está bien y qué está prohibida?

Permitido y recomendado, con el editor propio del celular:

• Endereza la imagen (herramienta de perspectiva) para dejar verticales rectas.
• Sube sombras y baja luces altas para recuperar detalle en ventanas.
• Ajusta el balance de blancos si la foto salió amarilla por bombillos cálidos.
• Recorta para eliminar el borde del piso o un objeto que se colara.

Prohibido, porque te cuesta la credibilidad y te tumba la publicación:

• Cambiar el color de cielos, agua, pasto o paredes.
• Borrar postes, cables, torres, vecinos o construcciones colindantes.
• Usar filtros saturados que vuelven el embalse turquesa artificial.
• Fotos de otra propiedad, de otra temporada o descargadas.
• Amoblado virtual sin decirlo en el pie de foto.

En la red de colegaje toda publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo. Las imágenes que no corresponden a la propiedad se devuelven, y eso te cuesta días de exposición.

¿Cómo saco provecho de esas fotos en la publicación?

Publicar una propiedad en la red Colegaje es gratis. La misma galería que subes alimenta tu ficha y tu sitio propio con tu marca. Ese sitio vive en un subdominio .colegaje.co que se activa gratis al entrar a la red.

Tres detalles operativos:

• Portada: la mejor foto exterior con vista, no un plano ni un logo.
• Pies de foto: escribe qué es y hacia dónde mira. “Terraza principal, vista al embalse” comunica más que “terraza”.
• Coherencia con la ficha: imagina que publicas un apartamento en Guatapé o El Peñol, donde el valor típico ronda $399 millones. Si las fotos muestran un inmueble que no corresponde, el comprador lo detecta antes de escribirte.

Cuando alguien pregunta, ya está en la parte lenta del proceso. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Las fotos son lo único que trabaja por ti mientras eso pasa.

¿Qué documentos debo tener listos cuando lleguen las preguntas?

Buenas fotos generan preguntas específicas. Esas preguntas se responden con papeles, no con adjetivos. Antes de publicar, pide al propietario:

• Certificado de tradición y libertad. Se solicita con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.
• Certificado de uso del suelo. Lo define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio y determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. En lotes y fincas es la primera pregunta que te van a hacer.
• Predial al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio.
• Contrato de corretaje firmado. El modelo se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse.

Y ten a mano dos cifras para el comprador. Los gastos de cierre suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio. Y del lado del vendedor, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo el inmueble dos años o más.

Mike Zapata · Corredor con licencia · escribe para la red. Corredor de finca raíz con licencia en Antioquia, Colombia. Escribe guías prácticas para agentes sobre fincas y lotes, vivienda urbana e inversión y renta.