Puntos clave
- Sobre el precio que el comprador pagó de verdad y que quedó en la escritura pública de compraventa.
- El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
- Depende de por qué se cayó, y el contrato de corretaje debe decirlo.
- A veces una inmobiliaria o asesor inmobiliario tiene el inmueble y otro trae el comprador.
- Esa última fila, la cola de comisión, es la que más pleitos evita.
La comisión por venta de un inmueble en Colombia no está fijada por ley. Se pacta libremente entre el propietario y la inmobiliaria o asesor inmobiliario. Se calcula como un porcentaje sobre el precio final de venta, no sobre el precio de lista. Y se causa, es decir, se gana, cuando el negocio se cierra. Todo eso debe quedar por escrito en un contrato de corretaje firmado antes de publicar.
¿Sobre qué valor se calcula la comisión?
Sobre el precio que el comprador pagó de verdad y que quedó en la escritura pública de compraventa. No sobre el valor con el que se publicó el inmueble. Tampoco sobre el avalúo catastral.
Esto importa mucho en la práctica. Piensa en una casa campestre en Guatapé o El Peñol que se publica en un valor y se cierra en otro después de negociar. La comisión se recalcula sobre el precio de cierre. Por eso conviene que el contrato diga literalmente “sobre el precio final de venta”. Así la frase no queda abierta a interpretación.
Dos precisiones que evitan discusiones al final:
- El IVA sobre los honorarios se suma aparte cuando el intermediario es responsable de ese impuesto. Define en el contrato si el porcentaje pactado es antes o después de IVA.
- Las retenciones de ley se descuentan al momento del pago de los honorarios. Eso no reduce lo pactado. Solo cambia quién le entrega esa plata a la DIAN.
¿Cuándo se causa y cuándo se paga la comisión?
Se causa cuando el corredor pone en contacto a las partes y ese contacto termina en el negocio. En la costumbre colombiana se paga en la firma de la escritura pública en notaría. Ese es el momento en que el vendedor recibe el dinero.
Hay tres momentos que la gente confunde:
- Oferta aceptada. Hay acuerdo de voluntades, pero todavía no hay pago. Aquí no se paga comisión.
- Promesa de compraventa. Se firma, se entrega arras y se fija fecha de escrituración. Algunos contratos pactan un abono parcial de honorarios aquí.
- Escritura pública y registro. Se paga el saldo del precio y se paga la comisión. Es el estándar.
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el rango que debes tener en la cabeza cuando te pregunten “¿y cuándo me pagan?”.
¿Qué pasa si la venta se cae después de firmar la promesa?
Depende de por qué se cayó, y el contrato de corretaje debe decirlo. Los tres escenarios típicos:
- El comprador incumple y el vendedor se queda con las arras. Muchos contratos pactan que el corredor recibe una porción de esas arras. La razón: hizo el trabajo y consiguió un comprador real.
- El vendedor se arrepiente. Aquí la práctica es que la comisión se causa completa: el intermediario cumplió su encargo.
- El negocio se cae por un problema del inmueble (una hipoteca no cancelada, un embargo, una afectación que aparece en el certificado de tradición y libertad). Si el vendedor lo conocía y no lo declaró, responde. Si nadie lo sabía, se suele pactar que no hay comisión.
Pide el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria antes de publicar. Ahí aparecen propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Un negocio que se cae en notaría por algo que salía en ese documento es un negocio que nunca debió empezar.
¿Cómo se reparte la comisión cuando hay dos intermediarios?
A veces una inmobiliaria o asesor inmobiliario tiene el inmueble y otro trae el comprador. En ese caso, la comisión pactada con el propietario se divide entre ambos según lo que hayan acordado antes. El propietario paga una sola comisión: la que firmó. El reparto es un asunto entre los profesionales y no le aumenta el costo al vendedor.
Eso es exactamente lo que hace la red de colegaje. Permite que un asesor con un comprador en Medellín cierre sobre un lote en El Peñol que otro asesor captó. Las reglas de reparto quedan claras desde el principio. Publicar una propiedad en la red Colegaje es gratis y toda publicación pasa por verificación humana antes de salir en vivo.
La regla de oro: el acuerdo de reparto se firma antes de mostrar el inmueble, nunca después de que aparezca el comprador.
El comprador, aparte, rara vez paga comisión de venta. La excepción es cuando el propio comprador contrata a un asesor para que lo represente y le busque inmueble. Ahí sí hay un honorario a cargo del comprador. Pero es un encargo distinto, con su propio contrato de corretaje.
¿Qué debe decir el contrato de corretaje, cláusula por cláusula?
| Cláusula | Qué debe quedar escrito |
|---|---|
| Objeto | Dirección exacta y matrícula inmobiliaria del inmueble |
| Honorarios | Porcentaje, base de cálculo (precio final de venta) y si incluye IVA |
| Exclusividad | Si la hay, y por cuánto tiempo |
| Vigencia | Fecha de inicio y fecha de terminación |
| Precio de lista | Valor autorizado para publicar y margen de negociación |
| Causación | Momento exacto en que nace el derecho a los honorarios |
| Pago | Momento y forma de pago (usualmente en notaría) |
| Cola de comisión | Cuánto tiempo después de vencido el contrato sigue protegido el corredor frente a compradores que él presentó |
| Gastos | Quién asume fotos, avalúo, publicidad especial |
Esa última fila, la cola de comisión, es la que más pleitos evita. Sin ella, un comprador que conoció el inmueble con el asesor puede volver tres semanas después “directo con el dueño”.
El contrato modelo de corretaje se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin registrarse.
¿Exclusividad o abierto? ¿Cuál conviene?
Con exclusividad trabajas con un solo intermediario por un plazo definido. Él responde por resultados: fotografía, publicación, filtro de curiosos y coordinación de visitas. En abierto, varios pueden ofrecer el inmueble. Suena a más alcance. Pero en la práctica circulan precios distintos y hay compradores que llaman tres veces por la misma casa.
Si firmas exclusividad, ponle plazo. Un contrato sin fecha de terminación es una atadura, no un acuerdo.
¿La comisión sale de mi ganancia? Cómo entra en la cuenta del vendedor
La comisión es un costo de la venta, igual que la cancelación de una hipoteca o la paz y salvo de predial. Para calcular lo que realmente te queda, resta del precio de venta:
- Los honorarios del intermediario, más IVA si aplica.
- El impuesto de ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.
- El predial al día. El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según municipio.
- Los gastos notariales que te correspondan según lo pactado.
Del lado del comprador, los gastos de cierre rondan el 2 por ciento del precio. Se reparten así: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios del abogado. Conviene que ambas partes tengan esa cuenta clara desde la promesa. Una discusión sobre quién paga qué en la ventanilla de la notaría retrasa la firma.
¿Cambia la comisión según el tipo de inmueble?
El porcentaje se pacta libremente. Pero el esfuerzo comercial no es el mismo, y eso se nota en la negociación. Un apartamento en Guatapé o El Peñol se consigue desde unos $286 millones. Tiene un mercado de compradores amplio y una venta bastante estándar. Un lote rural es otra historia. Hay que verificar qué permite el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Ese plan define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
Ese trabajo de verificación previa (uso del suelo, linderos, servidumbres, acceso, agua) es parte de lo que sustenta unos honorarios. Un lote publicado sin saber qué se puede construir en él no se vende, se pasea.
Errores que te van a costar plata
- Acordar la comisión de palabra. Sin contrato escrito, la discusión llega justo el día de la escritura. Ese día nadie quiere pelear, pero todos están molestos.
- No definir la base de cálculo. “El cinco por ciento” no significa nada si no dice sobre qué.
- Firmar exclusividad sin plazo.
- Omitir la cola de comisión.
- Publicar antes de pedir el certificado de tradición y libertad.
- No aclarar el IVA. Es la sorpresa más común al momento de pagar.
Preguntas frecuentes
¿La ley colombiana fija un porcentaje de comisión inmobiliaria?
No. En Colombia no existe una tarifa de comisión establecida por ley para la venta de inmuebles. El porcentaje se pacta libremente entre el propietario y la inmobiliaria o asesor inmobiliario. Debe quedar por escrito en un contrato de corretaje. Ese contrato dice el porcentaje, la base de cálculo y el momento de pago.
¿La comisión se calcula sobre el precio de lista o sobre el precio de venta?
Sobre el precio final que se pagó de verdad y quedó en la escritura pública. No sobre el valor con el que se publicó el inmueble ni sobre el avalúo catastral. Si el inmueble se negocia a la baja, la comisión baja en la misma proporción. Conviene que el contrato diga literalmente sobre el precio final de venta.
¿En qué momento se paga la comisión al asesor inmobiliario?
La costumbre en Colombia es pagarla en la firma de la escritura pública en notaría. Es cuando el vendedor recibe el dinero. Algunos contratos pactan un abono parcial al firmar la promesa de compraventa. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
Si dos asesores participan en la venta, ¿el vendedor paga doble comisión?
No. El propietario paga una sola comisión, la que firmó en su contrato de corretaje. Cuando un asesor tiene el inmueble y otro trae el comprador, esa comisión se reparte entre ambos. El reparto sigue el acuerdo que hayan hecho antes. El reparto no aumenta el costo para el vendedor.
¿Qué pasa con la comisión si el negocio se cae antes de escriturar?
Depende de la causa y de lo que diga el contrato. Si el vendedor se arrepiente, la práctica es que la comisión se causa completa. Si el comprador incumple y el vendedor se queda con las arras, suele pactarse que el corredor recibe una porción. A veces el negocio se cae por una hipoteca o embargo que aparece en el certificado de tradición y libertad. Ahí se define según quién lo conocía.
¿Qué otros costos debe restar el vendedor además de la comisión?
Primero, el impuesto de ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Luego, el predial al día, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según municipio. También la cancelación de hipoteca si la hay y el IVA sobre los honorarios cuando aplica. El comprador, por su parte, asume gastos de cierre cercanos al 2 por ciento del precio.
¿Dónde consigo un contrato de corretaje para no pactar de palabra?
El contrato modelo de corretaje se descarga gratis en colegaje.co/contrato, sin necesidad de registrarse. Debe incluir como mínimo la matrícula inmobiliaria del inmueble, el porcentaje y su base de cálculo. También la vigencia con fecha de terminación, el momento de causación y la cola de comisión.
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